Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета не меньше, чем учет вновь построенных объектов. Если данные в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляются вовремя, то это может привести к нежелательным последствиям, таким как налогообложение зданий, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продажи участка земли, где находился утраченный объект, или начала нового строительства.

Актуализация данных в кадастровом реестре проводится на основе акта обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Но что представляет собой этот документ, когда он необходим и как его оформить?

Зачем нужен акт обследования

По данным части 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства подтверждает факт гибели или уничтожения объекта и составляется кадастровым инженером после осмотра соответствующей территории. При этом, акт обследования может быть оформлен в электронном виде с использованием квалифицированной электронной подписи аттестованного специалиста или же на бумажном носителе в случае, если такое условие оговорено в договоре подряда.

Пояснения по заполнению разделов:

В строке «Сведения об объекте недвижимости» следует указать объект и его кадастровый номер.

В строке «Сведения о заказчике» необходимо предоставить информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц указывают ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если он есть), а для юридических – полное наименование.

В строке «Сведения о кадастровом инженере» следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер является сотрудником фирмы, ставят наименование юридического лица и адрес. Также указывается дата завершения кадастровых работ.

В строке «Перечень документов» следует вписать наименования и реквизиты приложенных к документу документов.

В строке «Заключение» необходимо указать заключение кадастрового инженера о том, что объект недвижимости прекратил существование.

Все сведения должны быть представлены на русском языке. Цифры указываются арабскими цифрами. Электронный образ документа должен соответствовать бумажному версии в соотношении 1:1. Кроме того, качество электронной версии должно позволять безошибочно распознать все реквизиты. Если в документе два и более листов, необходимо сформировать образ в одном файле.

Ошибки могут возникнуть при составлении акта обследования здания. Они могут быть вызваны как технической характеристикой, так и недостоверной информацией. Допущены могут быть опечатки, неточности в названиях, ошибки в цифрах и другие подобные ошибки. Примером грубой ошибки может быть неверная информация о квалификационном аттестате инженера. Также возможна ситуация, когда документ заверяют недействительной электронной подписью в случае исключения исполнителя из общего реестра кадастровых инженеров. Если в акте обследования здания допущены ошибки такого рода, он признается недействительным. А это делает невозможной проведение других кадастровых операций.

Неоспоримо, как важно грамотно и щепетильно оформлять документ, соответствуя всем указанным требованиям к акту обследования зданий. Интересно, что ход снятия объекта с учета может зависеть от профессиональных навыков кадастрового инженера. С другой стороны, эксперты получили возможность независимо запрашивать документы, связанные с Государственным кадастром недвижимости, а также отправлять запросы о внесении поправок в реестр. В случае, если эти процедуры будут выполнены аккуратно, клиент сможет избежать необходимости посещать Кадастровую палату лично.

Сообщаем вам, что с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заменяя действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Акт обследования - это документ, подтверждающий, что недвижимость либо полностью, либо частично перестала существовать. Если объект уничтожен в результате чрезвычайного происшествия, техногенной катастрофы или другого форс-мажора, то это не является поводом для снятия строения с кадастрового учета. Соответствующая справка из подразделения МЧС также не может послужить основанием для внесения изменений в реестр. С точки зрения юридических формальностей, фактическая гибель строения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства.

Для чего требуется акт обследования зданий и сооружений? Перечислим случаи:

1. Когда объект недвижимости уничтожен (гибель);
2. Когда разрушен с целью дальнейшего уничтожения (снос);
3. Когда объект снят с учета на время или окончательно.

Акт обследования зданий и сооружений необходим в вышеперечисленных ситуациях.

Под понятием "гибель" или "уничтожение" в гражданском законодательстве понимается окончательное прекращение существования объекта, что означает невозможность его использования владельцем в соответствии со своими потребностями.

Если здание было частично разрушено вследствие природных катастроф, к примеру, наводнения, пожара, землетрясения или оползня, то в таком случае говорят об изменении его свойств, а не об уничтожении.

Если восстановление объекта нецелесообразно и не выгодно из экономических соображений, его собственник должен организовать снос, и затем заказать обследование.

Только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, право собственности и обязанности по уплате налогов за пользование недвижимостью прекращаются.

В соответствии с Законом о регистрации определены категории лиц, которые могут обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета. Согласно статье 4 указанного Закона, такими лицами являются собственники зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, а также собственники земельных участков, на которых находятся указанные объекты.

Законодательством точно определена процедура подачи заявления на снятие объекта с кадастрового учета и составления соответствующего акта. Если вы являетесь одним из вышеуказанных лиц и хотите воспользоваться этой процедурой, вам следует ознакомиться с соответствующими нормативными актами и принять решение о необходимости снятия объекта с кадастрового учета.

Акт обследования здания является документом, который составляет кадастровый инженер - квалифицированный специалист, имеющий полномочия на проведение работ и подготовку соответствующей документации. Для выполнения данных работ важно, чтобы кадастровый инженер соответствовал следующим требованиям, закрепленным в статье 29 Закона о кадастре:

• гражданство Российской Федерации;
• наличие высшего образования;
• отсутствие судимости, а также наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности;
• наличие квалификационного аттестата, полученного после прохождения квалификационного экзамена;
• наличие необходимой печати, штампа и бланков, содержащих адрес и идентификационный номер квалификационного аттестата;
• наличие электронной цифровой подписи для использования в электронном государственном документообороте;
• опыт работы не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с обязательным участием в обследовании зданий или подготовке к ним.

Одним из оснований для выполнения кадастровых работ является договор подряда. В нём указываются все виды работ, которые будут выполняться инженером, а также условия, сроки, итоговую сумму оплаты. В рамках договора прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Одним из обязательных документов, которые необходимо предоставить кадастровому инженеру при оформлении акта обследования объекта недвижимости или земельного участка, является свидетельство о праве собственности на данное имущество. Единственное, что может ускорить процесс подготовки кадастровым инженером акта обследования, это наличие у владельца объекта кадастрового паспорта или технической документации на него.

Для начала, кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) и сравнивает учетные данные с реальным состоянием объекта на местности. Затем он подготавливает акт соответственно требованиям и передает информацию в виде xml-файла, усиливая данные электронной подписью. При этом, специалисты ГКН принимают сведения от исполнителей только в электронном варианте. Для заказчика, кадастровый инженер подготавливает бумажный вариант в двух экземплярах, которые необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. В сумме, процедура обследования и подготовки акта может занять от 5 до 7 рабочих дней.

Важность соблюдения законодательных требований при проведении акта обследования зданий трудно переоценить. Ведь именно на основе этого акта принимается решение о том, можно ли продолжать пользоваться объектом недвижимости или же он должен быть принят на баланс органа государственной власти. Это повлечет за собой физическое и документальное исчезновение объекта с отметкой в Государственном кадастре недвижимости.

Такие меры имеют финансовые последствия как для собственника объекта, так и для государства в целом. Поэтому, при проведении акта обследования зданий все необходимо сделать по высшему разряду, чтобы избежать ненужных финансовых затрат.

Как правильно оформить документ

Порядок подготовки документа регламентируется в Приказе Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». В данном документе также приведена форма акта обследования здания (см. рисунок 1). Данная форма содержит данные о недвижимости, о заказчике, а также о кадастровом инженере и иных документах, применяемых в процессе выполнения работ.

Фото: freepik.com